事業概要 ~不動産の売却・不動産の購入・賃貸管理~


[1]弊社での不動産売却

弊社の査定金額は大きくずれません!!!

※専属や専任の媒介契約を締結するための高取りはしません。

ほとんどの業者は高額査定からの低値契約へ

  • なぜ不動産の売却で失敗してしまう人が多いのか?

 

  • 収支が毎月赤字で・・・空室が多くて・・・相続税が支払えなくて・・・
  • 仕方なく急いで「不動産を売らなくてはいけない状況」にいる方が多く、また知識が無いため「相場以下で売却してしまった」「税金を全く考えていなかった」「こんなはずではなかった」と後で後悔する方を非常に多く見てきました。中には売却の際に詐欺にあった方もいます。

  • また、売り急いでいない場合でも不動産業者に言われるがままに“知らず知らずのうちに”相場以下で売却しているケースがたくさんあります。

 

  • 例1「ものすごく高値の売却金額で勧誘して、最終的に様々な理由をつけて買いたたく不動産業者」
  • 例2「執拗に専任や専属媒介を勧めて、囲い込んだ上で、買いたたく不動産業者」
  • 例3「架空の話をでっちあげて、低値の売買契約の締結をせまる不動産業者」
  • 例4「ご挨拶のアポを取り付けて、その場で強引に低値の売買契約をせまる不動産業者」など

 

  • 正直、そういった悪質な不動産業者も多数存在します
  • まずはそういった悪質な業者に売却を任せないことが重要です。
  • また信頼できるコンサルタントの存在は不動産を成功させる上で大切です。弊社が、お客様にとっての信頼できる存在であれますように、全社員が誠心誠意努力させて頂きます。

 

  • ■毎月の収支が赤字なので、なんとか残債以上で売却したい!
  • ■空室が多いので、売れるなら売却したい!
  • ■売りたいが、築が古くて買い手の融資がつかずに困っている!
  • ■非公開で物件を売りたい!

上記でお困りの方など、お気軽にご相談下さい。

不動産の売却までの流れ

1. 査定

  • 売却希望や査定希望の不動産に関する必要な情報を頂き、弊社が査定を致します。
  • 弊社では経験則だけではなく、しっかりと根拠に基づいた「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」「銀行評価」を主とした価格査定を行っております。
  • 物件の調査が終わりましたら査定金額をご案内させて頂きます。(約一週間程度)

2.媒介契約

  • 査定価格などを確認した上で、売却金額を決定致します。今後の売却活動の内容についてもご説明致します。
  • 十分に納得した上で、媒介契約を締結します。媒介契約とは売却活動の申込書のようなものです。※媒介契約の種類は「一般」「専任」「専属」と三種類ありますが、お客様のご判断にお任せ致します。一般でも結構です。
  • 媒介契約に一切の費用は発生致しません。

3.販売活動

  • 売主様と弊社コンサルタントの打ち合わせで決定した売却金額と売却条件に基づき、弊社の購入見込客に営業活動を開始致します。
  • 売却活動は弊社が行いますので売主様には弊社からのご報告時のご対応のみで大丈夫です。お手間はかかりません。

4.申し込み・契約

  • 購入希望者が見つかったら、売買価格や引き渡し条件の調整を行い、売買契約を締結します。
  • 売買契約締結時に売買契約書に貼付する収入印紙代が発生します。※売買代金によって印紙代は変動します
  • 仲介手数料はこの売買契約締結に至らなかった場合は一切発生しませんのでご安心下さい。
  • 仲介手数料につきましては、基本的には6万+売買代金の3%(税別)となります。
  • ※売買代金が400万円以下の場合は例外あり。計算方法がかわります。
  • 例:売買代金が1000万円の場合は、6万+(1000万の3%)=36万の仲介手数料に消費税8%をかけた税込み388,800円が仲介手数料となります。

5.決済・引き渡し

  • 決済・引き渡しの準備を進めます。
  • 買主様との決済日の調整や不動産引渡し資料作成等は弊社が準備、登記関係の手続きは司法書士が準備します。
  • 住宅ローンなどの抵当権がついている場合は、抹消する準備が必要です。
  • ※決済前にローンの残債を全額繰り上げ返済する必要はありません。決済日当日のローン残債の抹消は売買代金を充当します。
  • 管理会社を変更する場合は弊社が売主様から委任状を頂いて進めます。売主様の手間をとらせません。
  • 決済日当日は、売買代金の受領の確認後に登記移転の手続きと、物件(鍵)の引き渡しを行い、決済はすべて完了します。※売買代金の着金確認後に所有者変更の手続きに入ります。

お問い合わせ

 

 

[2]弊社での不動産購入

弊社は購入後のリスクも細かく説明!!!

※まずリスクが全くない不動産などはありません。

ほとんどの業者はリスク曖昧のままCF赤字へ

  • なぜ不動産の購入で失敗してしまう人が多いのか?

 

  • 節税対策になります・・・生命保険がわりになります・・・頭金なしでマンションオーナーになれます・・・
  • 不動産業者の甘い誘惑にのせられて「不動産を買ってしまった状況」にいる方が多く、それ故知識が無いため「毎月の収支が赤字になってしまった」「空室時のリスクを考えていなかった」「こんなはずではなかった」と後で後悔する方を非常に多く見てきました。中には強引な営業で無理矢理購入してしまった方もいます。

  • また、悪質な不動産業者の場合、賃料の下落リスク、空室リスク、修繕積立金の上昇リスク、大規模修繕費用など、当たり前のように考えられるリスクを購入時に説明しないケースがよくあります。
  • 昨今、社会問題になったシェハウスの問題もそうですが、家賃保証契約(サブリース)の場合も然りで非常に注意が必要です。
  • 以前に、ある新築ワンルーム販売業者のシミュレーション表を見ましたが、35年間の家賃が新築時の同一賃料でシミュレーションされていました。35年間で賃料が下がらないはずがありません。
  • また売ったら売りっぱなしで、アフターフォローがずさんな業者も多いかと思います。

 

  • 例1「良い物件があると上司や知人から紹介を受けた業者から買った」
  • →紹介者は業者から多額のキックバックを受けている可能性が高く、ネットワークビジネスと似たような構造が充満しており注意が必要。紹介だからといって油断は大敵です‼
  • 例2「契約するまで帰らせないと強引な手法で業者から不動産を買わされた」
  • 例3「家賃保証契約で業者から購入したが、保証賃料が業者に言われるがままに年々下がる」など

 

  • 正直、そういった悪質な不動産業者も多数存在します
  • ※基本的に弊社は投資用の(単身者向け)新築マンション投資はオススメしません。痛い目にあったお客様をたくさん見てきたためです。
  • まずはそういった悪質な業者から物件を買わないことが重要です。
  • また信頼できるコンサルタントの存在は不動産を成功させる上で大切です。弊社が、お客様にとっての信頼できる存在であれますように、全社員が誠心誠意努力させて頂きます。

 

  • ■毎月、キャッシュフローが出せる不動産を買いたい!
  • ■相続税対策で不動産を買いたい!
  • ■少しでも良い融資条件で不動産を買いたい!
  • ■非公開物件を紹介してもらいたい!

上記でお困りの方など、お気軽にご相談下さい。

不動産の購入までの流れ

1.ヒアリング

  • 希望条件や資産状況など不動産購入に関する必要な情報を弊社がヒアリングさせて頂きます。

2.物件のご紹介

  • お客様のご希望条件に見合った物件の資料をメールや郵送、FAXなどで送付させて頂きます。
  • 気に入った物件があれば、現地へ出向いての物件の現地調査。空室の部屋があれば部屋の内覧もします。

3.申し込み

  • お客様と弊社コンサルタントで購入金額と諸条件について打ち合わせをした上で、買付証明書を提出します。
  • 同時に弊社コンサルタントの協力のもと、各金融機関に物件の融資打診に入ります。
  • ※現金一括購入の場合は必要ありません。

4.申し込み・契約

  • 無事に融資の見込みがついたら、細かい諸条件の調整を行い、売買契約を締結します。
  • 売買契約締結時に売買契約書に貼付する収入印紙代が発生します。※売買代金によって印紙代は変動します
  • 仲介手数料はこの売買契約締結に至らなかった場合は一切発生しませんのでご安心下さい。
  • 仲介手数料につきましては、基本的には6万+売買代金の3%(税別)となります。
  • ※売買代金が400万円以下の場合は例外あり。計算方法がかわります。
  • 例:売買代金が5,000万円の場合は、6万+(5,000万の3%)=156万の仲介手数料に消費税8%をかけた税込み1,684,800円が仲介手数料となります。

5.決済・引き渡し

  • 融資の本審査が通れば金融機関との金消契約を結びます。
  • その後、決済・引き渡しの準備を進めます。
  • 売主様との決済日の調整や不動産引渡し資料作成等は弊社が準備、登記関係の手続きは司法書士が準備します。融資関係の手続きは融資を受ける金融機関になります。
  • 頭金や諸経費が必要の場合は、遅くても決済日までにはご準備が必要です。
  • 決済日当日は、売買代金の受領の確認後に登記移転の手続きと、物件(鍵)の引き渡し等を行い、決済はすべて完了します。※売買代金の着金確認後に所有者変更の手続きに入ります。

お問い合わせ

 

 

[3]弊社での不動産管理

弊社の管理手数料は家賃の3%!!!

※空室の場合は発生致しません。

ほとんどの業者は家賃の5%です

 

  • 毎月の管理手数料を5%とられている・・・購入した業者に管理も任せっきり・・・
  • そういったお客様をたくさん見てきましたが、管理手数料を軽視してはいけません。
  • 月間で家賃収入が100万円あるオーナー様の場合、
  • (管理手数料5%の場合)
  • 100万円×5%×消費税8%×12ヶ月=年間648,000円
  • (管理手数料3%の場合)
  • 100万円×3%×消費税8%×12ヶ月=年間388,800円
  • その差はなんと!!!年間で259,200万円になります。
  • それだけオーナー様の収支に違いが出るのです。
  • それにもかかわらず、当たり前のように業界の常識の手数料5%で管理を任せているオーナー様が多いのも事実。
  • 管理手数料5%を支払って、高いレベルの入居率を維持してくれていたり、高いサービスを提供してくれているのであれば話は別ですが、そういった業者に限ってサービス悪い、対応が悪いケースもしばしばです。
  • 中には現状回復工事の見積もり金額を水増しして、工事業者からキックバックをもらう業者も多く存在します。損をするのはオーナー様です。
  • 正直、そういった悪質な不動産業者も多数存在します
  • まずはそういった悪質な業者に管理を任せないことが重要です。
  • また信頼できるコンサルタントの存在は不動産を成功させる上で大切です。弊社が、お客様にとっての信頼できる存在であれますように、全社員が誠心誠意努力させて頂きます。

 

  • ■毎月の収支を少しでも改善したい!
  • ■管理手数料を少しでも安くしたい!
  • ■入居率も少しでも改善したい!
  • ■少しでも現状回復工事を安くしたい!

上記でお困りの方など、お気軽にご相談下さい。

弊社の不動産の賃貸管理(一都三県・関西・福岡エリア)

1.オーナー様にかわって家賃の集金代行業務

  • 毎月、月末までに家賃を回収し、翌月の10日にオーナー様に送金致します。※10日が土日祝の場合は翌営業日
  • 家賃の滞納があった場合は催促の通知。保証会社の弁済請求等を代行。

2.空室物件の入居促進業務

  • 弊社のネットワークをフルに活用して提携業者に入居付けの依頼。
  • ※その際に発生するAD(広告料)はその都度、オーナー様とご相談の上、決定します。
  • 弊社管理物件の入居率は約92.3%(対象エリア全国・2019年1月末日現在)

3.入居者退去時の立ち合い及び、現状回復工事業務

  • 入居者様の退去時立ち合い日を調整します。入居者負担分のチェック及び請求。
  • 工事業者を派遣し、現状回復工事の見積もり同時に依頼。
  • オーナー様とご相談の上、工事内容の決定。

4.物件の定期清掃業務・管理業務

  • 一棟物件の場合、定期清掃が必要となります。ご希望であれば弊社が代行して清掃作業を行います。
  • ※別途清掃料が発生します。要お見積もり。
  • 消防点検や貯水槽等の定期点検の手配。
  • 建物の修繕箇所のチェック及びに工事の手配。

5.賃貸借契約の更新業務

  • 入居者様と賃貸借契約の更新業務を行います。
  • 更新時に発生する更新事務手数料は基本的に入居者様から頂くため、オーナー様のご負担はございません。
  • 例:[首都圏の物件で多いケース]
  • 更新料(2年更新)が賃料の1ヶ月の場合は、オーナー様に0.5ヶ月分を送金し、弊社が更新事務手数料として0.5ヶ月分を受け取ります。
  • 例:[関西や福岡の物件で多いケース]
  • 1年更新だが、更新料が無く、更新事務手数料として入居者様から1万円を請求する場合は、弊社が更新事務手数料としてその1万円を受け取ります。オーナー様への送金分はございません。
  • 更新料も無く、更新事務手数料も無い場合は基本的に自動更新となります。

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